Lợi nhuận condotel 10-15% chỉ là con số để quảng bá

CafeLand - Đó là nhận định của ông Kai Marcus Schroter,Tổng giám đốc Hospitality Tourism Management (HTM), tại hội thảo Diễn đàn Bất động sản du lịch 2019 vừa diễn ra tại TPHCM ngày 6/4.

Condotel chỉ đạt được mức lợi nhuận cao khi nằm ở điểm đến rất nổi tiếng và khách du lịch thường xuyên quay trở lại. Ảnh: Thuận Nguyễn

Ông Schroter cho rằng hiện nay tại Việt Nam, chính quyền nhiều địa phương còn thiếu hiểu biết khi đánh giá một dự án condotel.

“Không phải xây dự án condotel lên và hoạt động như một khách sạn là được. Căn hộ để ở và căn hộ để làm khách sạn rất khác nhau và chính quyền địa phương phải phân biệt rõ ràng điều này khi cấp phép đầu tư”, ông Kai nói.

Chuyên gia này cũng nói thêm, condotel hấp dẫn các nhà phát triển bất động sản vì nó tạo ra dòng tiền ngay cả khi sản phẩm chưa được xây dựng xong. Tuy nhiên, khái niệm condotel đã bị đánh giá quá cao ở Việt Nam.

“Trên thế giới, mức cam kết lợi nhuận 10-15% rất ít được nhắc đến. Ở Việt Nam có mức cam kết này vì họ chưa hiểu cách vận hành của loại hình này. Để có được lợi nhuận 10-15% phải tốn rất nhiều chi phí vận hành. Tôi nghĩ ở Việt Nam, người ta tạo ra lợi nhuận này để quảng bá hơn là để hiện thực”, ông Schroter phát biểu.

Theo vị CEO này cho rằng condotel chỉ đạt được mức lợi nhuận đó khi nằm ở điểm đến rất nổi tiếng và khách du lịch thường xuyên quay trở lại. Để có được một điểm đến như vậy phải tốn hàng thập kỷ đầu tư và quảng bá chứ không phải một sớm một chiều.

“Tôi không thấy du khách Việt Nam quay lại một điểm đến nào đó một cách liên tục trong 20 năm. Vì vậy các nhà đầu tư nên thận trọng khi đầu tư condotel”, ông Schroter nói.

Cũng nói về cam kết lợi nhuận đối với condotel, ông Adam Bury, Phó chủ tịch cấp cao của Jones Lang LaSalle (JLL) lấy ví dụ một dự án ở Đà Nẵng, chủ đầu tư đã rất thành công khi bán  được sản phẩm mà không cần cam kết lợi nhuận.

Thay vì cam kết lợi nhuận, chủ đầu tư cung cấp cho những người mua condotel một kế hoạch kinh doanh khả thi. Cũng nhờ vậy, chủ dự án không gặp gánh nặng nợ nần, áp lực lợi nhuận. Điều này cho thấy, không phải toàn bộ thị trường condotel đình trệ lại mà phụ thuộc vào từng dự án.

Ở mặt ngược lại, nếu nhà đầu tư vay vốn để phát triển condotel có thể rơi vào rủi ro không đủ tài chính để hoàn thành. Giả sử có dự án condotel có 100 căn hộ mà chỉ bán được 25 căn, họ sẽ không thể có đủ tiền để triển khai tiếp.

Ông Bury cũng nói thêm rằng, mô hình condotel rất khó thành công với nhà đầu tư tiềm lực tài chính kém. Họ phải vật lộn tài chính và chậm tiến độ. Tại Thái Lan và Bali, các quốc gia này đã từng trải qua những nỗi đau mang tên condotel, nếu không cẩn trọng Việt Nam có thể đi vào vết xe đổ tương tự.

Nhìn rộng ra tiềm năng của bất động sản du lịch, ông Bury đánh giá cao thành công của ngành du lịch. Song vị này cũng chỉ ra rằng, Việt Nam thu hút được 15 triệu lượt khách trong năm qua, trong khi con số này của Thái Lan là 38 triệu lượt. Thái Lan hiện nay chỉ có 3 sân bay ở Bangkok, Phuket và Kohsamui.

Theo ông Bury, Việt Nam có nhiều điểm đến hơn rất nhiều nếu so sánh với Thái Lan. Việt Nam có hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, cùng với đó là ba điểm đến du lịch là Nha Trang, Phú Quốc, Đà Nẵng, chưa kể còn nhiều điểm đến khác. Trong khi đó, Thái Lan hiện nay chỉ có ba sân bay ở Bangkok, Phuket và Kohsamui.

“Thế nhưng Việt Nam lại đứng sau Thái Lan”, ông Bury nói và chỉ ra nguyên nhân là do giới hạn về thủ tục, điển hình nhất là vấn đề visa. Du khách làm visa đến Thái Lan rất đơn giản, trong khi Việt Nam khó khăn hơn nhiều, đặc biệt là với người nước ngoài.

“Việt Nam đã đầu tư nhiều sân bay, nhưng logistic sân bay vẫn còn nhiều việc phải làm. Nếu cứ mỗi lần vào Việt Nam lại mất cả tiếng đồng hồ thì không ai muốn quay lại”, ông Bury chia sẻ.

Bên cạnh đó, doanh thu trên phòng khách sạn Việt Nam (revpar) thực tế tăng chỉ tăng 11,5% trong năm qua, thấp hơn so với lượng khách du lịch đến Việt Nam. Điều này cho thấy thị trường chưa khai thác hết tiềm năng, cả TP.HCM và Hà Nội vẫn còn nhiều dư địa để tăng trưởng.

Thanh Thịnh