Công chứng hợp đồng đặt cọc, lợi hay hại? Lý thuyết và thực tiễn

Tình hình giá đất lên cao rất nhiều trường hợp nhờ tư vấn liên quan đến xử lý Hợp đồng đặt cọc trong đó oái ăm nhất là trường hợp xử lý Hợp đồng đăt cọc có công chứng mà bên mua bỏ cọc. Chủ đất muốn bán cho người khác nhưng không VPCC nào chịu ký mà hướng dẫn đi kiện bên đặt cọc trước đây và có bản án thì mới giải quyết? Chủ đất lắc đầu.

Về mặt lý thuyết thì hết thời gian ghi nhận tại HĐ cọc mà bên mua mất cọc và bên bán có quyền tiếp tục ký bán cho người khác, tuy nhiên trên thực tiễn chúng ta sẽ gặp tình trạng là khi các bên ký HĐ đặt cọc tại Tổ chức hành nghề công chứng thì trên hệ thống công chứng đã treo thông tin “thửa đất …./TBĐ số… đã ký HĐ đặt cọc ngày….” Thông thường các bên thỏa thuận chi tiết tại Hợp đồng đặt cọc là đến hạn ký HĐ mua bán mà bên bán ko bán thì đền xxx lần cọc, bên mua không mua thì mất cọc. Tuy nhiên khi bên mua bỏ cọc (không đến ký công chứng/không liên hệ được/tắt điện thoại….) thì việc hủy Hợp đồng đặt cọc đã công chứng phải theo quy định tại Luật Công chứng quy định việc hủy Hợp đồng phải được cả 2 bên đồng ý (Điều 51 Luật Công chứng 2014), mà bên mua đã bỏ cọc thì đời nào chịu phối hợp ký hủy với bên bán. Công chứng viên trên thực tế không thể biết được các bên đã giải quyết hậu quả của HĐ Đặt cọc này như thế nào nên không thể xác nhận cho chủ đất chuyển quyền tiếp được (nhỡ ký bán tiếp sau này bên mua đi kiện thì VPCC lại là người liên quan)

Ảnh minh họa

KHUYẾN CÁO TỪ LUẬT SƯ:

• Pháp luật hiện hành không quy định hợp đồng đặt cọc bđs bắt buộc phải công chứng mới có hiệu lực, có nghĩa là việc ký tay giữa các bên vẫn có hiệu lực như Hợp đồng đặt cọc công chứng, việc ký hay không là do các bên thỏa thuận không ảnh hưởng đến hiệu lực của Hợp đồng.

• Nếu đã công chứng hợp đồng này thì khi huỷ hợp đồng, hai bên lại phải thực hiện thủ tục huỷ hợp đồng tại văn phòng công chứng nơi đã công chứng hợp đồng ban đầu và do CCV tiến hành. Trường hợp bên mua không phối hợp ký hủy thì bắt buộc bên bán phải liên hệ Tòa án để đề nghị chấm dứt hiệu lực HĐ đặt cọc do bên đặt cọc vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của mình. Theo quy định hiện hành của pháp luật tố tụng dân sự, thời gian Tòa án giải quyết theo quy định là từ 4 – 6 tháng (cấp sơ thẩm) và trên thực tế có thể nhanh hoặc chậm hơn thời hạn nêu trên;

• Việc ký Hợp đồng đặt cọc công chứng như đã phân tích sẽ đảm bảo quyền lợi – sự ràng buộc cho cả 2 bên tuy nhiên NẾU phát sinh tranh chấp thì BÊN BÁN sẽ rất tốn thời gian công sức để xử lý – do đó BÊN BÁN nên cực kỳ quan tâm vấn đề này và BÊN MUA ở chiều phân tích ngược lại;

• Khuyến cáo đối với các bất động sản có giá trị lớn và tỷ lệ đặt cọc cao (trên 30% tổng giá trị) thì BÊN BÁN hãy cân nhắc đến việc ký HĐ nhận cọc tại Tổ chức công chứng;

• Nếu gặp trường hợp BÊN MUA không đến Tổ chức công chứng để ký Hợp đồng mua bán như cam kết. Thì BÊN BÁN yêu cầu CCV lập biên bản sự việc hoặc liên hệ Thừa Phát Lại lập vi bằng tại thời điểm đó để làm chứng cứ (chi phí loanh quanh khoảng 5 triệu đồng/lần) - việc này cực kỳ quan trọng và sẽ giúp BÊN BÁN đẩy nhanh quá trình giải quyết tại Tòa án sau này.

• Lưu ý một số nội dung thỏa thuận tại HĐ đặt cọc công chứng nên ghi nhận rõ và chi tiết về địa chỉ thư tín của bên mua, số điện thoại liên hệ để xử lý khi bên mua không phối hợp chấm dứt HĐ đặt cọc.

Ls Trần Minh Cường